La réalisation d’un projet nécessite le plus souvent de faire un prêt auprès d’un établissement bancaire. Avant de donner une suite à la demande de l’emprunteur, les banques émettent certains critères et évaluent son dossier pour éviter tout quiproquo. La capacité d’emprunt se veut l’un des critères mis en avant par les banques. Découvrez ici ce qu’il faut savoir sur la capacité d’emprunt et comment l’estimer.
Capacité d’emprunt : c’est quoi ?
La capacité d’emprunt constitue pour l’emprunteur un moyen de vérifier son aptitude à emprunter une somme et pouvoir assurer sa solvabilité plus tard. Mais encore, il s’agit du montant que l’emprunteur peut obtenir comme prêt auprès d’un établissement bancaire pour financer un projet spécifique. Il est évoqué le plus souvent lors de la demande d’un prêt immobilier.
La capacité d’emprunt représente l’élément principal de la capacité d’achat avec l’apport personnel. Toutefois, il faut préciser que l’apport personnel de l’emprunteur n’influence pas la capacité d’emprunt. Avant de vous attribuer un prêt, les établissements bancaires vont tenir compte de votre capacité d’emprunt, mais également et surtout du montant du reste à vivre.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
La formule basique pour calculer la capacité d’emprunt consiste à confronter les revenus et les charges fixes. Mais le calcul n’est pas aussi simple qu’il ne parait, car certains facteurs influencent la capacité d’emprunt. Il s’agit notamment du taux d’endettement, du type de prêt (taux fixe ou variable), de la durée d’emprunt, du reste à vivre et du montant des mensualités.
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement désigne un critère qui va de pair avec la capacité d’endettement. Pour le déterminer, vous devez tenir compte de vos revenus et de vos charges fixes. Au niveau des revenus, il faut compter les salaires et traitements, les pensions de retraite, les revenus fonciers, les revenus de placements financiers réguliers.
Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles sont aussi à prendre en compte dans le calcul du taux d’endettement. Mais sont à exclure les revenus non garantis comme les primes exceptionnelles et les prestations sociales.
En ce qui concerne les charges, ceux qui doivent être intégrés au calcul du taux d’endettement sont : les mensualités de remboursement de crédit en cours, le loyer mensuel pour les foyers de locataires, les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint.
Le reste à vivre
Le reste à vivre correspond à la somme dont dispose l’emprunteur après s’être acquitté de toutes ses charges. Ce montant doit lui permettre de vivre normalement et de gérer les dépenses courantes telles que les factures d’électricité, de téléphone, l’alimentation, le transport, etc. Dans le cas contraire, l’emprunteur se verra refuser le prêt.
Les critères au niveau des banques
Les banques se basent sur un taux d’endettement de 33 % à ne pas dépasser. Mais étant donné que chaque banque est libre de décider de ses taux, vous pouvez vous voir refuser un prêt avec un taux d’endettement à 30%. De la même manière, certains établissements bancaires peuvent faire des exceptions pour les meilleurs dossiers pour votre Capacité d’emprunt.
Il faut noter que les exceptions à limite des 33 % dépendent aussi du reste à vivre de l’emprunteur. La banque peut vous accorder un prêt si vous avez un taux d’endettement au-dessus de 33 %, mais un reste à vivre élevé par rapport à vos besoins. Sachez que selon l’établissement bancaire, le montant des impôts de l’emprunteur peut aussi être considéré lors du calcul du taux d’endettement.
En ce qui concerne le reste à vivre, les banques exigent des minimas en fonction de la localisation de l’emprunteur. Étant donné que le coût de la vie est plus élevé en métropole qu’en province, l’emprunteur vivant dans une ville métropolitaine devra disposer d’un reste à vivre plus important pour la Capacité d’emprunt. Par ailleurs, les minimas varient en fonction de la composition du foyer emprunteur. Ainsi, il faut au minimum :
- 600 à 1000 euros pour une célibataire ;
- 750 à 1000 euros pour un couple sans enfants ;
- Et 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge.
Ces montants ne sont pas forcément exigés partout, car chaque banque suit ses propres critères.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Il existe plusieurs solutions permettant d’augmenter sa capacité d’emprunt :
Renégociez les crédits en cours
L’emprunteur qui rembourse déjà plusieurs crédits à la consommation ou un autre prêt immobilier peut augmenter sa capacité d’emprunt. Il suffit de renégocier au mieux les crédits conso pour diminuer la durée ou les regrouper pour payer une seule mensualité tout en allongeant la durée du remboursement.
Cette solution vous oblige à payer plus cher vos crédits conso et payer des frais supplémentaires pour la restructuration de vos dettes. En revanche, votre effort financier mensuel sera diminué, ce qui diminue votre taux d’endettement et augmente votre capacité d’endettement.
Contractez deux prêts
Cette solution demeure peu connue, mais il est possible de contracter deux prêts au lieu d’un afin d’emprunter plus d’argent. Le principe est simple. Au lieu de prendre un crédit sur une longue durée (25-30 ans), vous allez souscrire par exemple un prêt sur 15 ans et un autre sur 20 ans. En procédant ainsi, vous pourrez bénéficier d’un moindre taux d’intérêt sur le prêt, mais surtout vous pourrez faire baisser vos mensualités. Avec un reste à vivre désormais élevé, votre capacité d’emprunt peut être revue à la hausse.